Заполонили всё. ИТ-компании «разогрели» рынок офисов, а он за ними не успел

11 комментариев
Заполонили всё. ИТ-компании «разогрели» рынок офисов, а он за ними не успел

Эксперты Colliers International собрали для dev.by данные о рынке минской недвижимости и объяснили, что это значит для ИТ-компаний. Публикуем первую часть этого материала. Кратко: помещений мало, хороших еще меньше и не предвидится, при этом покупать и строить своё есть смысл только самым-самым большим. 

На минском рынке недвижимости более 1 млн кв. м. относительно качественных офисов. При этом за последние два года (2017, 2018) девелоперы ввели в оборот всего 40-50 тысяч новых кв. м. В 2019 — 87 тысяч кв. м.

35% всех качественных площадей занимают ИТ-компании.

Хороших офисов в Минске не хватает. В ближайший год как минимум ситуация вряд ли поменяется.

Классы и стоимость

Исторически сложилось, что ставки аренды указывают применительно к различным классам бизнес-центров: А, В1 и В2. Практически никто на рынке, в особенности рядовые арендаторы, точно не знают, что это означает, и какое здание к какому классу относится. 

Мы в Colliers International разработали классификацию бизнес-центров, основанную на большом количестве параметров, принятых на развитых рынках и адаптированных к местным условиям. Среди таких параметров: место, конструктивные особенности, планировочные решения, инженерия и дополнительные параметры, которые относятся к качеству жизни офисных сотрудников на объекте. Пока процедуру классификации в Минске прошел лишь один бизнес-центр — «Красавiк». Ему присвоен класс В1.

Аналитики рынка обычно оценивают ставки в евро, а арендаторы платят в белорусских рублях по официальному курсу Национального банка. По ставкам можно разделить все бизнес-центры на три группы, исходя из их качественных параметров:

  • Класс А (предположительно «Велком») — 25-29 евро без НДС.
  • Класс В1 (наиболее распространенный исходя из текущего спроса, официально сертифицированный «Красавiк» и несертифицированные представители предположительно «Omega Tower», «Титул», «Futuris», «Absheron-2», «Reviera Business» и прочие) — 12-24 евро без НДС.
  • Класс В2 (менее качественные объекты или объекты сопоставимого качества, но находящиеся в долевой собственности большого числа дольщиков, расположенные далеко от объектов инфраструктуры либо за городом. Типовые представители класса — «Домашевский», «Зебра», «Sky Towers») — 9-15 евро без НДС.

ИТ-бизнес занимает 34% рынка всей офисной качественной недвижимости.

При этом 10 бизнес-центров Минска целиком заняты арендаторами из ИТ-сектора. Порядка 36% бизнес-центров класса В1 занято айтишниками. Доля в офисах класса В2 пока еще несколько ниже, чем среди офисов класса В1 — айтишники предпочитают качественные офисы. Но в сегменте В2 наблюдается постепенное увеличение арендаторов из ИТ, — рынок не поспевает за потребностями арендаторов.

Дефицит качественных площадей продлится еще долго — темпы строительства существенно отстают от темпов роста ИТ-компаний. Поэтому все больше компаний склоняется к тому, чтобы арендовать рабочее пространство в офисах более низкого класса с последующим глобальным ремонтом под нужды бизнеса.

ИТ-компаниям нет смысла покупать офисы. Но иногда можно 

Есть четыре основные причины, по которым ИТ-компании не покупают офисные помещения. 

  1. ИТ-компании предпочитают вкладывать деньги в основной бизнес. Как правило, настолько «лишних» денег нет даже у айтишников. И если речь идет о том, куда вложить $1,5 млн (средняя цена за офис в бизнес-центре В класса на 1000 кв. м., то есть примерно $1500 за метр), то компания принимает решение пустить эти деньги в развитие бизнеса, а не в недвижимость. Ведь такие крупные вложения не позволяют эффективно реинвестировать средства в профильный бизнес. 
  2. Нет смысла «якориться» в стране. Недвижимые активы, которыми обладает компания, очень быстро могут стать неликвидными в таких условиях: морально устареть, обесцениться ввиду рыночных процессов и инвестиционной политики страны в целом. Не стоит забывать про показатели эффективности инвестиционного проекта, к которому можно отнести любую покупку недвижимости. Инвесторы ориентируются на срок окупаемости 8-10 лет. Руководитель компании должен ответить себе на вопрос, что произойдет с приобретенным офисом, если их компания прекратит свою деятельность в течение этого периода. И будет ли ликвидным этот офис в дальнейшем. Мало кто может похвастаться таким долгосрочным прогнозом для своего бизнеса. К тому же компания, не обремененная иными активами, кроме профильных, более гибкая.
  3. Темпы роста отдельных белорусских компаний-разработчиков сопоставимы с темпами развития глобальных игроков. В условиях стабильного интенсивного роста компании, как по количеству проектов, так и по персоналу, объективно не самое лучшее решение покупать офис вместительностью на 30 человек. Ведь уже через год компания может вырасти до 500 сотрудников и возникнет вопрос либо релокации, либо изменения формата управления командой (например, удаленная работа, дробление коллектива на отдельно располагающиеся друг от друга команды). Если к релокации руководители как правило морально готовы, что, впрочем, не всегда проходит безболезненно, то к изменению формата управления командой — зачастую нет.
  4. Дефицит качественных офисных площадей на рынке. Офисов полноценного и реального класса А в Минске нет: не доросли мы пока ни до Варшавы с Москвой, ни даже до Вильнюса. Девелоперы и агенты могут позиционировать свой бизнес-центр как угодно, но если там нет, например, нормальной системы вентиляции и кондиционирования, эффективной глубины рабочей зоны (расстояние рабочей зоны от окна), высоты потолков от 2.8 м, комфортного среднего интервала ожидания лифтов в пиковые нагрузки, или если объектом управляет множество собственников, то о каком классе А может идти речь? Покупать сомнительное здание, которое завтра будет никому не нужной коробкой — история, которая привлекает не всех. 

Но иногда владельцы ИТ-бизнеса, оценив все вышеуказанные обстоятельства и инвестиционные риски, все же приходят к решению о покупке помещения под офис. И в этом случае тоже есть свои особенности в ИТ-сегменте.

Почему айтишники все же покупают офисы

  1. Хеджирование рисков: покупкой недвижимости собственники ИТ-бизнесов минимизируют риски, которые всегда присутствуют на рынке арендных ставок, то есть это страховка от непредсказуемого поведения рынка, для которого характерны прыжки ставок и дефицит предложения.
  2. Владельцы бизнеса, вводя в оборот объект недвижимости, тем самым создают в своем инвестиционном портфеле длинные деньги, что придает большую устойчивость финансовой системе компании.
  3. С покупкой недвижимости владельцы компании минимизируют риски операционной деятельности, в частности, связанной с валютными операциями. 

Как и когда айтишники строят офисы

ИТ-компании обычно не готовы строить самостоятельно, они больше заинтересованы в покупке готового объекта. Белорусские девелоперы недвижимости начинают понимать, что уже на этапе стройки необходимо учитывать, какой арендатор будет якорным в бизнес-центре, профиль этого арендатора в разработке концепции офисного объекта, его инфраструктуры и планировочных решений. Такие кейсы часто наблюдаются в США, подобные практики становятся все более популярны и на соседних рынках (Россия, Украина, Прибалтика). 

Зачастую привлечение топового игрока рынка в качестве якорного арендатора становится ключевым для успешной сдачи всего объекта недвижимости в аренду, а в отдельных случаях — для его успешной продажи. На белорусском рынке таким примером может быть «Клевер Парк» и Академгородок с ПВТ, которые хоть и находятся за МКАД, но все равно востребованы, в том числе, благодаря арендаторам с именем, которые там размещаются.

UNIT.city в Киеве.

UNIT.city в Киеве.

Все чаще встречается практика партнерских проектов на рынке девелопмента и ИТ. Если ИТ-компания принимает решение об инвестициях в недвижимость, то при наличии надежного партнера, который берет на себя обязательства по строительству и вводу объекта в эксплуатацию, обзавестись своим офисом, вкладываясь в процесс строительства, — более выгодно экономически, чем покупать готовый объект. При этом, разумеется, стоит учитывать все риски, связанные с длительными инвестициями и сложностями реализации строительного проекта. Однако при строительстве объекта под личные нужды (так называемый built-to-suit проект) есть свои плюсы. В частности, возможность построить офис, который будет максимально отвечать потребностям и ценностям компании. Это актуально в белорусских реалиях, так как архитекторы и проектировщики зачастую проектируют объекты недвижимости, без учета требований и особенностей конкретных арендаторов. Хотя есть и исключения. 

В качестве примера можно вспомнить первый в Украине инновационный парк UNIT.City — это комплексная территория для развития ИТ-бизнеса, созданная девелоперами специально для айтишников с учетом всех потребностей и особенностей ИТ-бизнеса. В итоге получилось гибкое насыщенное пространство, с максимально развитой инфраструктурой для работы и отдыха, для командной и индивидуальной деятельности — экологичный ИТ-городок с дружелюбной, творческой средой.

В каком-то смысле наш ПВТ и Академгородок на улице Купревича тоже пример проекта, при котором уже на этапе стройки девелоперы учитывали интерес арендаторов из ИТ. При этом не стоит забывать о существенном участии в этом проекте государственного сектора, что не позволяет говорить о «чистоте» данного кейса как коммерческого девелоперского проекта.

Minsk.page

Читайте также материалы Colliers International про офисы, коворкинги и жилую недвижимость в онлайн-гиде по релокации ИТ-специалистов в Минск. 


dev.by проводит новое исследование рынка труда в белорусском ИТ — заполните анонимную анкету, и скоро мы поделимся результатами.​​​​​​


Работа в ИТ в Беларуси​.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

1. Заполните анонимную форму — 5 минут.
2. Укажите зарплатные (и другие) ожидания.
3. Выберите желаемую индустрию или область деятельности.
4. Получайте релевантные предложения​​.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​ ​​​​​​​​​​​

Хотите сообщить важную новость?

Пишите в наш Телеграм

Читайте также

Митингующих якобы нашли по фото и видео и предупредили через смс
Митингующих якобы нашли по фото и видео и предупредили через смс
Митингующих якобы нашли по фото и видео и предупредили через смс
3 комментария
Инвестплатформа Finstore.by выпустила токены для парка «Великий камень»
Инвестплатформа Finstore.by выпустила токены для парка «Великий камень»
Инвестплатформа Finstore.by выпустила токены для парка «Великий камень»
1 комментарий
«Били, пока не стал задыхаться». Программист про шок от пережитого
«Били, пока не стал задыхаться». Программист про шок от пережитого
«Били, пока не стал задыхаться». Программист про шок от пережитого
7 комментариев
В Боровлянах задержали преподавателя БГУИР
В Боровлянах задержали преподавателя БГУИР
В Боровлянах задержали преподавателя БГУИР

Обсуждение

2

UNIT.City и ПВТ из древнего недостроя в минском полном нигде, извините, конечно, но сравнивать это не стоит.

0

Судя по фото, UNIT тоже бывший совецкий завод. Только не в допе. Как там реально - сложно сказать, хотелось бы верить в хороший пример :)

Александр Флахбарт
Александр Флахбарт программист в BELHARD
2

При том что у нас до сих пор 60% это аутсорс (а если быть честными то и все 70-75), то рассуждать про вложения в недвижимость от айтишников немного лукавство. Сам принцип такого бизнес в быстром масштабировании и таком же быстром сокращении стульев чуть что. Какое девелоперство?

Да и продуктовые работают с оглядкой на местные реалии. Здесь проще пустующие заводы отремонтировать, чем куда-то влазить или с бизнес-центрами с опен-спейсом с тремя розетками связываться.

Артём Быстров
Артём Быстров Пилот межзвёздного пространства в Космолёт
6

Вы вот знаете, мне плевать как кто считает - аутсорс это хорошо или плохо, это патриотично или не патриотично. Я работал и там и там, так вот на аутсорсе гораздо гуманнее как-то получались условия, без нервов перед дедлайнами, без этих "ухнем", с более высокой оплатой труда и командировками в нормальные страны, конференциями.
А продукт - это в 80% случаев как тюрьма для разработчика. Не говоря уже про возможные преследования после увольнения дескать "что-то похожее вы пилите", вспоминаем печальные истории Рамблера и Варгейминга

11

Вы так пишете про аутсорс, как будто это что-то неприличное. Типа в продуктах быстрого сокращения стульев нету ? Ах да. Там просто оставляют без зп без сокращения, т.е. стулья оставляют )))

Александр Флахбарт
Александр Флахбарт программист в BELHARD
2

Да речь не о том, что аутсорс это плохо или хорошо, а что при такой модели бизнеса компании менее склонны вкладываться в девелопмент собственной недвижимости. В случае продукта фиксация части высоких быстрых доходов после успешного запуска в виде выкупа БЦ или застройки "под себя" более логичным выглядит, чем трата всей или значительной части маржи у аутсорсера за продолжительный отрезок времени на "бесконечную постройку дачи".

2

Ну не знаю. Я уверен что нежелание вкладываться в собственную недвижимость мало зависит от модели компании. А больше от политики и экономики страны.
Как накроет нас интеграция с высокой духовностью так и не нужны будут эти БЦ ни в аренду ни в собственность.

6

Хороший офис -- это нужно сотруднику, а не компании. Компании нужно просто больше места под новых людей. Ещё желательно ближе к транспорту/магистралям, так как езда 2 часа на работу плохо перекрывается даже зарплатой. Помогает ли хороший офис найму сотрудников? Переманить капризных сеньоров может и поможет, но рост идёт не с ними, а с наймом большого количества студентов. А у них офис на последнем месте в списке потребностей. В итоге получается, что любые помещения прокатят, хоть C4.

0

А почему только минск? В других городах it нету?

Александр Флахбарт
Александр Флахбарт программист в BELHARD
6

В других городах в сумме в девять раз меньшего того самого айти чем в Минске

1

Эт да, почему то очень любят релокейт. Да и странная политика у многих компаний - условно в Минске 3к зп, а в области этому же спецу предлагают меньше, якобы не Минск. Хотя тем же клиентам - буржуям - что Минск, что Брест - один фиг.

Спасибо! 

Получать рассылки dev.by про белорусское ИТ

Что-то пошло не так. Попробуйте позже