«Несмотря на высокий уровень дохода, для них всё равно очень важно метро». Как белорусские ИТ-компании выбирают офисы

4 комментария
«Несмотря на высокий уровень дохода, для них всё равно очень важно метро». Как белорусские ИТ-компании выбирают офисы

Эксперты Colliers International собрали для dev.by данные о рынке минской недвижимости и объяснили, что это значит для ИТ-компаний. Публикуем вторую часть этого материала. В этот раз про то, как айтишники выбирают офисы и что их ждёт на этом пути. Первая часть — про то, что происходит с минским рынком недвижимости

Неожиданности, с которыми сталкивается ИТ-бизнес в  офисах

  1. Типовой договор аренды. Часто свободы в оформлении отношений по аренде офиса у арендатора не так много, как может показаться. У крупных девелоперов типовой договор аренды, меняют его они очень неохотно и долго. Такой договор, составленный арендодателем хоть и в соответствии с законодательством, учитывает, в первую очередь, интересы арендодателя, и не предусматривает интересы арендаторов. Например, по таким условиям как срок аренды, нерасторжимость договора, ремонт, арендные каникулы, условия, индексация и прочее, о чем иногда арендатор может и не догадываться.
  2. Ремонт. При самостоятельной организации ремонта арендатор может переплатить в несколько раз, потому что пытается применить свои знания по самостоятельному ремонту, например, квартиры. А это два разных техпроцесса. Разобраться в ремонте коммерческого объекта без грамотного проектного менеджера сложно. При заключении договора аренды могут быть различные вариации арендных каникул, базового ремонта, предоставляемого арендодателем, размера депозита или предоплаты и прочих условий, требующих от арендатора понимания того, в частности, в какие сроки и за какую стоимость он сможет сделать свой ремонт.
  3. Эксплуатация офиса. Надо вникать в технические нюансы еще до выбора объекта: анализировать электросети, понять, как правильно поставить перегородки, чтобы не мешать циркуляции воздуха, как при планировке не проигнорировать пожарные нормы. Есть много нюансов, которые сразу же «заиграют новыми красками» в процессе эксплуатации. Большинство из этих параметров — критичные именно для ИТ-бизнеса (электросеть, воздухообмен). И при этом стоит обязательно уточнить, в чьей компетенции ежедневные вопросы эксплуатации (свет, вода и прочее) и границы и зоны ответственности: порой эксплуатирующая организация отказывается выполнять свою работу на основании того, что арендатор не согласовал проектную документацию, сделал ремонт без нее, а арендодатель отказывается устранять неполадки: ведь есть же эксплуатирующая организация.

Случаются и более нетипичные неожиданности: продажа здания новому собственнику, который намеревается непременно поднять ставки аренды либо выселить некоторых арендаторов; размещение арендаторов, соседство которых не предвиделось (конкурирующая компания и т. п.).

Или, например, минское подразделение ИТ-компании выбрало себе офис, обе стороны уже подписали договор аренды, а на этапе заселения собственнику ИТ-бизнеса из США разонравилась локация офисного здания и вся сделка была отменена, — со всеми вытекающими последствиями в виде неустойки, сгорания депозита и прочих штрафных санкций.

Также предстоит много организационной работы по самому переезду, а иногда и ремонту: от самостоятельного подбора подрядчиков до разработки дизайн-плана помещений и контроля выполнения всех ремонтных и строительных работ, согласования документации с арендодателем и прочее. В общем, не у каждого нашего клиента в штате профильные сотрудниками, которые грамотно организуют процесс переезда или заселения. Поэтому клиенты из ИТ часто заказывают такие услуги, как test-fit (пример планировки офиса), управление проектом переезда офиса (project management).

Клиенты из ИТ-сектора часто «аутсорсят» офисный вопрос: заказывают переезд «под ключ». Подбор помещения, разработка концепции рабочего пространства и дизайн проекта, организация тендеров на строительные и ремонтные работы, все взаимодействие с арендодателем, заказ мебели и предметов интерьера, контроль качества на всех этапах и многое другое. Подобный комплексный подход экономит до 18-20%.

Есть еще стадия facility — хлопотная и тонкая настройка работы офиса после переезда. Все коммуникации, интернет должны работать бесперебойно, расходные материалы должны быть в офисе постоянно, клиент-сервис — дружелюбным, а поломки, сопутствующие любой работе, — устраняться быстро. Таким обслуживанием, как правило, занимается сам клиент либо владелец бизнес-центра. Но иногда вопросы сервисного обслуживания провисают, они вне чьей-то компетенции. 

По теме
Все материалы по теме

Как минские айтишники выбирают офисы

Наиболее распространенная ситуация — компания обращается к нам без четкого осознания собственных потребностей и без существенного понимания арендного рынка. И наша первая задача — помочь руководителю бизнеса четко сформулировать запрос согласно потребностям компании и рыночной ситуации. Но в целом, выбор значимых критериев для офиса достаточно субъективен и свидетельствует лишь о степени осознанности лиц, принимающих решения, потребностей и бизнес-модели компании.

Местоположение для недвижимости — ключевой параметр. Можно отметить такую особенность айтишников: несмотря на относительно высокий уровень дохода сотрудников, для них все равно очень важно метро.

Поэтому, в частности, середина и конец проспекта Победителей часто остается невостребованной.

Так же любят центр города, район улицы Зыбицкой, либо бизнес-центры, где располагаются офисы известных белорусских ИТ-компаний (например, «Kiroff»). Такие требования по инфраструктуре, как кафе, бары, фитнес-центры — уже стандарт.

Можно отметить несколько специфических требований, предъявляемых айтишниками к офису.

  • Гибкое мышление требует гибкости пространства, его многофункциональности, поэтому зачастую для айтишников наиболее интересны объекты с большими и пустыми площадями, с минимальным ремонтом, где есть маневр для творческой реорганизации пространства.
  • Небольшие (относительно других клиентов) сроки аренды, обусловленные быстрым ростом компаний и быстрыми сроками завершения рабочих проектов: количество сотрудников меняется слишком быстро, чтобы можно было предугадать потребности в офисе на ближайшие, скажем, пять лет.
  • Зачастую офис должен быть экономичным, ИТ-компании предпочитают вкладывать деньги в основной бизнес и даже для фронт-офиса рассматривают варианты в среднем ценовом сегменте.
Офис Zappos.

Офис Zappos.

Зонирование, комплексная архитектура и дизайн офиса, его атмосфера — все вместе это создает не столько физическое пространство, сколько социальное: ведь то, как сотрудники в нем взаимодействуют друг с другом, как и кем себя в нем чувствуют, как осознают свои роли, — и есть корпоративная культура, ДНК компании.

Представители крупнейших корпораций отмечали этот факт. Стив Джобс считал, что изменения зачастую рождаются как результат случайного взаимодействия между людьми. И чтобы стимулировать такие коммуникации в офисе Apple он сделал ставку на создание уникального рабочего пространства, архитектурно напоминающего коллайдер для разгона элементарных частиц. Оно не только вмещает 12 тысяч сотрудников, но и само по себе, — своей архитектурой, эргономикой и коннотацией, — стимулирует творчество.

Такой же точки зрения придерживался и ряд других отцов-основателей из Кремниевой долины. Тони Шей, совладелец Zappos, одного из крупнейших онлайн-ритейлера в США, в свое время организовал экскурсии в Zappos, чтобы посетители могли увидеть офис и оценить взаимодействие между сотрудниками компании. Он предложил посетителям почувствовать через офисное пространство суть компании, миссия которой состоит в том, чтобы создавать «вау эффект» и доставлять счастье.

Пионеры индустрии раз и навсегда определили место нематериальных активов во вполне материальном офисном пространстве. Как и тот факт, что элементы ценностей и миссии компании могут иметь различные проявления в офисе: корпоративные цвета, мебель по специальному заказу, логотипы, вспомогательные помещения для сотрудников (от кухонь до тенниса и игровых приставок), деление пространства на кабинеты, ортопедические кресла у всех сотрудников, экологичность и наличие растений, систем рекуперации, анализаторов углекислого газа, влажности и прочего — для заботящихся о здоровье. 

В грамотно организованном айтишном офисе всегда должно быть место для символов компании. Крупные бизнесы размещают в офисах в том числе физические символы компании: танк, домашнее животное, самурайский меч, туфли наиболее успешного продавца и прочее. 

Бывают и неожиданные для нас запросы по поиску офисного помещения, например, нестандартные требования по нагрузке на пол: оборудование очень тяжелое и по белорусским нормам такую нагрузку выдержит только первый этаж. Такой запрос — это скорее потребность бизнеса, чем каприз клиента.

Пока же все требования в нашей практике вписываются в рамки здравого смысла, и даже если компании нужен кабинет массажиста (которым уже никого не удивить в ИТ), то все равно это обусловлено заботой о здоровье персонала и его продуктивностью.

Еще пять лет назад запросы по инженерии, инфраструктуре офиса и его обслуживанию были более скромными, клиенты не выдвигали требований по размерам окон, количеству лифтов, живых растений в бизнес-центрах и, тем более, услуг и профессионализма управляющей компании в здании. Сегодня это важно, и качество услуг становится все более значимым параметром. Повышаются требования и к самой инфраструктуре бизнес-центров: количество санузлов, интервал ожидания лифтов, интенсивность дневного освещения, вид из окон, сопутствующая инфраструктура (общепит, фитнес, магазины, детские сады и школы в шаговой доступности) и т. д.

Офисы аутсорсных и продуктовых компаний

Можно сразу понять — аутсорс-компания или нет, глядя на арендуемый офис. Аутсорс-компании экономят на офисе, это осознанный подход к организации рабочих мест, выбору ставок аренды. И рабочее пространство, инфраструктура помещения, локация самого офиса выбираются по принципу «ничего лишнего». Это пространство, предназначенное исключительно для работы.

Продуктовые компании относятся к офису как к части своего маркетинга

Виден качественный скачок за последние несколько лет в белорусской отрасли. Когда есть фокус на существующую команду разработчиков и прочих специалистов, задействованных в создании продукта, и на желании удержать эту команду, то офис становится частью социального пакета и конкурентных преимуществ компании, направленных на это удержание. Из пространства для работы офис становится мощнейшим каналом коммуникации как с будущими соискателями, так и с бизнес-партнерами.

Это различие связано с тем, что в целом операционные затраты преуспевающей продуктовой компании выше, чем аутсорсинговой. В последнем случае уместно вести речь о политике максимальной операционной эффективности и сокращения затрат. Конечно, когда дела у продуктовой компании идут не очень хорошо, она тоже начинает серьезно и резко экономить. Но в целом «офис Гугл» (офис, направленный на обеспечение всех видов жизнедеятельности сотрудников, с интересным дизайном и «плюшками») — достаточно стабильный тренд для продуктовой компании.

Minsk.page

Читайте также материалы Colliers International про офисы, коворкинги и жилую недвижимость в онлайн-гиде по релокации ИТ-специалистов в Минск. 


dev.by проводит новое исследование рынка труда в белорусском ИТ — заполните анонимную анкету, и скоро мы поделимся результатами.​​​​​​​​


Работа в ИТ в Беларуси​.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

1. Заполните анонимную форму — 5 минут.
2. Укажите зарплатные (и другие) ожидания.
3. Выберите желаемую индустрию или область деятельности.
4. Получайте релевантные предложения​​.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​ ​​​​​​​​​​​​​​

Хотите сообщить важную новость? Пишите в Телеграм-бот.

А также подписывайтесь на наш Телеграм-канал.

Читайте также

Власти Беларуси хотят сократить релокацию за рубеж и урегулировать удалёнку
Власти Беларуси хотят сократить релокацию за рубеж и урегулировать удалёнку
Власти Беларуси хотят сократить релокацию за рубеж и урегулировать удалёнку
«На раздумье — неделя». БГУИР и БНТУ ищут желающих вакцинироваться от COVID-19
«На раздумье — неделя». БГУИР и БНТУ ищут желающих вакцинироваться от COVID-19
«На раздумье — неделя». БГУИР и БНТУ ищут желающих вакцинироваться от COVID-19
4 комментария
Сообщают, что в БГУИР массово болеют COVID-19. Вуз: «Работаем в штатном режиме»
Сообщают, что в БГУИР массово болеют COVID-19. Вуз: «Работаем в штатном режиме»
Сообщают, что в БГУИР массово болеют COVID-19. Вуз: «Работаем в штатном режиме»
8 комментариев
TUT.BY больше не СМИ. Мининформ собирается дать правовую оценку текстам
TUT.BY больше не СМИ. Мининформ собирается дать правовую оценку текстам
TUT.BY больше не СМИ. Мининформ собирается дать правовую оценку текстам
6 комментариев

Обсуждение

3

"Клиенты из ИТ-сектора часто «аутсорсят» офисный вопрос" -- так а откуда тогда у них проблемы с электросетями, перегородками и воздухообменом?

Ещё раз проверил среднюю з/п на dev.by, но так и не понял, как она должна помогать проезжать пробки во время движения на работу в стандартном средне-программистском BMW M5. А потом ещё парковаться.

И мне кажется, что сами айтишники не требовали большое пустое "гибкое" помещение для работы, которое потом набьют до отвала столами, и будет стоять ветер/шум.

Понятно, что рекламная статья, но просто уж очень далеко от реальности.

5

Наличие метро действительно очень важно. Что делать с пробками? Что делать зимой, когда дороги скользкие? А парковки?

Anonymous
Anonymous
8

Метро - отличная штука. Ноги - тоже суперская. За полчаса до работы дохожу, всего 3 км. Пробки не страшны и чувствую себя лучше. С утра просыпаюсь, вечером - переключаюсь.

5

Чем метро не угодило господам из Colliers? Во всем мире сотрудники компаний пользуются общественным транспортом и это важный критерий для выбора в том числе и рабочего места - его нормальная транспортная доступность.

Спасибо! 

Получать рассылки dev.by про белорусское ИТ

Что-то пошло не так. Попробуйте позже