65 айтишников задержаны.
32 — неизвестно где.
21 вышли на свободу.

«Сдаём от этажа». Бизнес-центры рассказали, каким ИТ-компаниям откажут

Анна (имя изменено по просьбе героини), HR в белорусской ИТ-компании, рассказала, что вот уже более четырёх месяцев ищет офис для растущей команды — и всё безуспешно. Места заняты, а те, что есть, бизнес-центры предпочитают отдавать крупным игрокам, которые готовы снять целый этаж. Хочешь меньше тысячи квадратов — извини. Ниже — колонка Анны для dev.by и ответ бизнес-центров.

30 комментариев

Анна (имя изменено по просьбе героини), HR в белорусской ИТ-компании, рассказала, что вот уже более четырёх месяцев ищет офис для растущей команды — и всё безуспешно. Места заняты, а те, что есть, бизнес-центры предпочитают отдавать крупным игрокам, которые готовы снять целый этаж. Хочешь меньше тысячи квадратов — извини. Ниже — колонка Анны для dev.by и ответ бизнес-центров.

Задача (пока без решения):
Найти помещение на 400 квадратных метров. С вентиляцией, кондиционерами и минимальной отделкой (белые или серые стены, не голый бетон на полу, разводки для розеток), с хорошим интернетом и желательно по синей ветке метро. 

— Я занимаюсь поиском с ноября. До меня человек — с августа. Искали через профильные сайты и агентов коммерческой недвижимости. Основная проблема — в площади, которая нам нужна, — 400 квадратов.

Иногда в некоторых бизнес-центрах нам прямо говорят: «Мы сдаем только от этажа или от тысячи квадратов. А вы ищете мало — нам это не интересно».

Если в здании освобождается помещение, его в первую очередь предлагают нынешним арендаторам — может, кому-то надо расшириться. Даже в договорах это «право первой ночи» прописывают. То есть на открытый рынок большинство предложений даже не выходит. То есть компании поменьше стоят изначально в невыгодной позиции. Всё — для ИТ-гигантов.

Ещё один нюанс — мы ищем помещение с отделкой. А с этим прям беда-беда. Почти все помещения, что есть на рынке, надо «доводить». Например, есть бизнес-центры, которые позиционирует себя как класс А. Я так понимаю, что класс А у них идёт только за счёт локации и стоимости, ведь помещения они сдают без отделки! Правда есть разводка вентиляций и кондиционеров. Из помещений нам предлагали варианты за 25 евро + НДС и за 35 без.

25 евро без отделки или 45 евро — с ней

В Futuris (возле станции метро «Борисовский тракт») нам предлагали снять около 25 евро с НДС. Это за помещение без отделки — всё надо делать самим. Ремонт, мы посчитали, обойдётся где-то +30 тысяч евро. Да, бизнес-центр даёт арендные каникулы в 2-3 месяца, но они не особо помогут.

Более того: если брать помещение без отделки, всегда есть риск, что сделаешь ремонт, а спустя год, когда надо будет перезаключать контракт, его не продлят. Или продлят, но за другую цену, на порядок выше.

До 45 евро просят на Интернациональной, 20а — вот там действительно класс А, дорого-богато.

Средняя цена по рынку, которую предлагали нам — 25 долларов. Ниже для класса Б — цены нет. Всё, что мы видели меньше 20 долларов за квадрат, — здания на окраине. Или это «Горизонт» —  там цена аренды 8-10 долларов за квадрат. Но ты получаешь бывший цех, просто коробочку стен. Ни окон, ни проводки нормальной, ни кондиционеров, ни вентиляции — ничего. Ещё один вариант, который мы вынуждены были отбросить — не цеха и не бизнес-центры. Причина: почти всем ИТ-компаниям, и нам в том числе, нужен open space. В старых зданиях такой опции нет, зато часто есть убитый советский ремонт.

Самыми лакомыми для айтишников офисами Анна называет БЦ «Академия» — в районе Академии наук. И БЦ «Ривьера Плаза» («корабли на проспекте Победителей») — там много помещений с отделкой, а сгладить ощущение от не слишком удобного расположения можно, пустив шаттл от метро.

Хорошо, что мы не на Железнодорожной

Многие говорят, что именно ИТ сектор раскачал цены на некоммерческую недвижимость. В этом что-то есть. Как ведь считается в нашей стране? Если айтишники, значит готовы много платить. В Беларусь приходит много зарубежных компаний, появляются свои — всем надо место. Хочешь классное место — вот тебе классный прайс. Отсюда стоимость и повышается. То же самое происходит сейчас с арендами квартир — якобы в Минске много  айтишников, которые готовы платить. 

Какой выход? Ждать и надеятся на удачу. С текущей ситуацией на рынке  —  дедлайны ставить проблематично. Мы пока, слаба богу, не на Железнодорожной (9 этажей в бизнес-центре SV-Plaza на ул. Железнодорожной арендовала компания, которая разрабатывает «сверхскоростной» струнный транспорт SkyWay, и всех уже бывших арендаторов попросили съехать в течение нескольких месяцев, — прим. ред.) — нас пока срочно не выселяют.

Кстати, «благодаря» тому случаю на Железнодорожной, все здания, которые висели по три-четыре месяца, резко в течение недели разобрали. Рынок подогрели ещё больше.

А мы пока вопрос решаем тем, что уплотняемся. И продолжаем поиски.


По словам нашей героини, отказывали из-за маленького количества метров: «Титул» (ул. Толстого, 10), «Аякс» (Институт культуры), «Ривьера Плаза» (проспект Победителей) и «Абшерон-2» (Полесская, 9).

«Титул» и часть «Ривьера Плаза»: крупные клиенты платят без задержек

— Мы были вынуждены постепенно вытеснить мелких арендаторов, освободив площади под крупных. Такова тенденция на всем рынке офисной недвижимости. И, как оказалось, это выгоднее. С крупными арендаторами можно договориться на более выгодные ставки аренды. Такие арендаторы финансово стабильные и платят без задержек. 

Сегодня в бизнес-центре «Титул» нет свободных площадей. Относительно недавно выселился один арендатор, освободил офис на 1,5 тысячи квадратных метров, — второй сразу же забрал под расширение. Освобождающиеся площади бизнес-центры действительно предлагают в первую очередь действующим арендаторам. Если компания снимает 1-3 тысячи квадратных метров и запрашивает дополнительные площади, то арендодатель подумает: «Если не предложить свободные метры, он может уйти в другой бизнес-центр, строящийся напротив».

В БЦ «Ривьера» (в собственности только два этажа — прим. ред.) свободны еще 700 метров офисной площади, идут переговоры с двумя компаниями.

По поводу досрочного расторжения договоров — всё зависит от того, как отработают договор юристы. Если компания сделала ремонт, а с ней через какое-то время расторгаются договор, то просчитываются затраты на ремонт, прописывается ставка аренды, за досрочное расторжении прописывается штраф.

«Absheron-2»: сдаём от 800 квадратных метров

— У нас этажи площадью по 800 метров и есть арендаторы, которые снимают несколько этажей. Сейчас свободны только два этажа, и нам интереснее сдать их в аренду если не одной компании, то двум. 

Практика предоставления свободных площадей действующим арендаторам действительно есть.

Futuris и «Аякс»: планируем выделять 10% площадей для небольших компаний

— ИТ-компании сегодня — основные источники спроса на коммерческую недвижимость, — рассказывает представитель группы компаний «Тапас». — Да, места хватает не всем. Бизнес-центры диктуют определенные условия, потому что мы ориентируемся на ИТ-компании серьёзного уровня с мировым именем — чтобы удовлетворить их интерес, нужно поддерживать высокую планку.

Когда в 2015 году мы запускали БЦ «Департ», то сдавали площади от 20 до 60 квадратных метров. Сегодня тут около 20 небольших компаний, в основном не из ИТ. Тогда рынок был другой, и это было актуально.

В бизнес-центрах Futuris и «Аякс» мы изначально были нацелены на больших игроков. Futuris — это Wargaming (занимает 15 этажей из 27-ми), «Аякс» — iTechArt (7 этажей из 16). В Futuris — все офисы от тысячи квадратов. Спрос на такие площади есть, ведь хороший офис рядом с метро — преимущество для ИТ-компании при хантинге.

Нам проще работать с большими компаниями и с точки зрения стратегии — многие арендаторы, заранее планируют развитие и берут площадей даже больше, чем им нужно на данный момент (вместо четырёх этажей — пять). Таким арендаторам мы, например, даём опцию выбрать лучшее место в здании. И с точки зрения администрирования — чем меньше договоров, тем нам проще.

Но в БЦ Futuris у нас осталось некоторое количество площадей, и мы решили выделить около 10% на небольшие компании, чья численность 80 человек и менее. Офисы на 120, 130, 360 метров. Решили быть более гибкими. По такому же сценарию пойдём, скорее всего, в БЦ «Аякс». Предполагаем выделить один или два этажа. Помещения в наших БЦ доступны от 18,5 долларов без НДС. Плюс: мы работаем без посредников.

А до скольки?

Как договоримся. Будет зависеть от размера площади, места, отделки.

Говорят, в БЦ Futuris сдают помещения без отделки, но при этом сам центр позиционируется как класс А. Сертификации у нас нет — каким способом вы определяете класс (эксперты Colliers относят Futuris к классу В1, как и бизнес-центры «Красавiк», «Omega Tower», «Титул», «Absheron-2» и «Riviera Business», — прим. ред.)?

Мы сдаём помещения с черновой отделкой, исходя из желаний арендаторов. Это их просьба, а не наша прихоть. Компаниям проще сделать всё самим, по своим брендбукам. Их основной запрос — помещение с хорошими вентиляцией, энергоснабжением и кондиционированием.

Нормативных документов, которые определяют критерии классификации в Беларуси нет. Надо просто понимать, что здание из себя представляет. Futuris, не говоря про отделку чистовых помещений, соответствует всем параметрам. Да, у нас нет вертолётных площадок, которые требуют для БЦ класса А в мировой классификации. Но в Минске мы вправе называть наши объекты бизнес-центрами класса А.

Некоторые HR переживают, что сделают отделку, вложат деньги в ремонт, а арендодатель их потом выселит или поднимет ставку. Вы видели такие ситуации? Как арендаторам обезопасить себя?

Слышали о таких историях. У нас компании, которые заезжают в черновую отделку и делают ремонт, получают определённые преференции по срокам. Всем выгоднее и надежнее. Мы не тратим время на чистовую отделку и быстрее сдаём помещение. Компании получают более продолжительные сроки аренды, остаются в помещении на 5-7 лет точно.

В БЦ «Аякс» мы планируем сделать этаж или несколько с чистовой отделкой, которая может заинтересовать не очень большие компании, ограниченные в бюджете. Которые хотят заехать в готовое помещение и сесть за готовые столы. Положение у таких компаний не такое, как у крупных, которые делают ремонт. Если большая компания захочет расширяться, то надо будет искать компромисс, садиться за стол переговоров… 

То есть уговаривать компанию помельче, которая не вкладывалась в ремонт, уступить?

Мы можем предоставить на бонусных условиях другую площадь в этом или другом нашем здании. Никого силой выселять не будут и решение, которое всех устроит, будет найдено. Но надо понимать, что условия договоров разные для тех, что снимает 5 тысяч квадратов или 750. Это очевидно.

dev.by проводит новое исследование рынка труда в белорусском ИТ — заполните анонимную анкету, и скоро мы поделимся результатами.​​​​​​​​​​​​​​​​​​

Работа в ИТ в Беларуси​

1. Заполните анонимную форму — 5 минут.
2. Укажите зарплатные (и другие) ожидания.
3. Выберите желаемую индустрию или область деятельности.
4. Получайте релевантные предложения​​.

Хотите сообщить важную новость?

Пишите в наш Телеграм

Читайте также

Gurtam выделит $500 тысяч на реабилитацию пострадавшим на протестах
Gurtam выделит $500 тысяч на реабилитацию пострадавшим на протестах
Gurtam выделит $500 тысяч на реабилитацию пострадавшим на протестах
Криптобиржа Прокопени выделит $100 тысяч пострадавшим на акциях
Криптобиржа Прокопени выделит $100 тысяч пострадавшим на акциях
Криптобиржа Прокопени выделит $100 тысяч пострадавшим на акциях
6 комментариев
«Доля нечестных протоколов — 30%». «Голос» опубликовал промежуточные итоги
«Доля нечестных протоколов — 30%». «Голос» опубликовал промежуточные итоги
«Доля нечестных протоколов — 30%». «Голос» опубликовал промежуточные итоги
2000 + Аркадий Добкин. Глава EPAM присоединился к обращению айтишников
2000 + Аркадий Добкин. Глава EPAM присоединился к обращению айтишников
2000 + Аркадий Добкин. Глава EPAM присоединился к обращению айтишников
3 комментария

Обсуждение

0

Нехватка площадей на лицо..

6

"В Futuris (возле станции метро «Борисовский тракт») нам предлагали снять около 25 евро с НДС. Это за помещение без отделки — всё надо делать самим. Ремонт, мы посчитали, обойдётся где-то +30 тысяч евро. Да, бизнес-центр даёт арендные каникулы в 2-3 месяца, но они не особо помогут."

Не понял "не особо помогут". Стоимость каникул = 25(аренда за м2)х400(площадь)х3(месяца) = 30К евро = стоимость ремонта. Что не так?

trion
trion программист Java в Galantis
4

Я могу только предположить, что эти 3 месяца, пока идут каникулы, компании придется снимать другой офис (где-то надо работать). Т.е. в офис с отделкой ты можешь сразу заехать, а так по факту платишь эти 2-3 месяца за оба офиса (в новом платишь тем, что делаешь ремонт). Но может быть автор имел что-то другое ввиду

Sergei A. Chernooki
Sergei A. Chernooki R&D Engineer в BelitSoft
0

Грин по-моему ещё не весь заселили.

0

80 человек - уже не маленькая компания, не удивительно, что вы столкнулись со сложностями.
Мы за последние 1-3 месяца дважды нашли помещения до 170м2 в самом центре без особых проблем. Правда, команды поменьше.

flutter
flutter Senior .Net Developer в Nitka Technologies
17

А нафига обязательно опен спейс-то?

7

так дзяшэуле жэ

0

Можно попросить площади у Евроопта

3

По-моему просто очень привередливые соискатели.
Вон в новом бизнес-центре TEAM building, что в 10 минутах от метро Могилёвская, куча свободных для аренды офисов(и опен спейсов тоже), площадь любая - от 300 кв.м. до 7500 кв.м. Цены низкие: 29 бел. рублей за квадрат...

6

21 минута пешком от метро Могилевской по яндекс карте. Для безлошадных сотрудников, передвигающихся на общественно транспорте, получается довольно неудобно добираться. Особенно с учетом того, что например на метро еще минут 10-30 ехать (смотря откуда). Так себе логистика. Поэтому и цены низкие, и куча свободных офисов.

0

так в статье же написано, что это как раз не страшно:
"а сгладить ощущение от не слишком удобного расположения можно, пустив шаттл от метро."

2

Если говорить об ощущениях, то стоит различать ситуацию, когда тебе изначально предлагают работать у чёрта на куличках, и когда тебя из очень комфортного места в центре пытаются на эти кулички упрятать. Второе однозначно будет воспринято намного хуже.

Я работал в компании, которая решила переселить несколько команд из офиса прямо у метро в офис, до которого нужно на шаттле кататься минут 15.
Конечно, это не "блокер" само по себе, но очень помогло прям решиться на смену работодателя. Насколько я знаю - не мне одному

4

Wargaming-у от той же станции метро Могилёвская до своего офиса в БЦ волна ещё дольше, но пустили шаттл и не жалуются...

4

"Некоторые HR переживают, что сделают отделку, вложат деньги в ремонт, а арендодатель их потом выселит или поднимет ставку."
Не понял каким боком это проблемы HR они ремонт своими руками делать будут или деньги свои вкладывать ?

0

Вообще не понял суть вашего коммента. Контора попросила своего эйчара подыскать подходящий офис. Она должна подсунуть любую ерунду? Так за такое и уволить можно.

1

Как по мне, так контора, в которой хрюша ищет офис, манифестирует серьезные изъяны внутренней оргструктуры.

0

Даже интересно кто по вашему мнению должен этим заниматься в конторе из 80 человек? Надеюсь не CEO предложите лично заняться гуглением и обзвоном.

-1

В конторе на 80 рыл уже должен быть выделенный завхоз, чтобы поддерживать жизнь в балагане и разговаривать за инженерные вопросы. А то ведь хрюша и офис искать будет так же, как вакансии подбирает.

-10

Такие цены...
И в этой стране врачи будут получать 766 рублей
Т.е для правительства врач - это примерно как 10-12 квадратных метров бизнес-центра
Остановите планету, я сойду

7

Каким боком частный бизнес центр с частными арендаторами к правительству и врачам ?

7

Задание выполнено - правительство приплели.

1

Баба с возу... :)))

2

Яйцеголовых стало столько, что некуда сажать.

1

Сажайте в жодинский изолятор

Vadim S
Vadim S Product Manager в My Monday
1

Лучший офис для относительно небольшой компании - коттедж.

1

кому-то потом дезинфекция в копеечку встанет :)

1

"Да, у нас нет вертолётных площадок, которые требуют для БЦ класса А в мировой классификации. Но в Минске мы вправе называть наши объекты бизнес-центрами класса А."

Мой БЦ - мои правила 😂

-2

У нас есть подходящая площадь готовая с отделкой https://belest.by/properties/pinskaya/

2

А когда вас через год сносить будут, вы компенсируете ремонт и двойной переезд? Пропишете в договоре?

0

Этот объект не идёт под снос на сегодняшний день

Спасибо! 

Получать рассылки dev.by про белорусское ИТ

Что-то пошло не так. Попробуйте позже