«Несмотря на высокий уровень дохода, для них всё равно очень важно метро». Как белорусские ИТ-компании выбирают офисы

Эксперты Colliers International собрали для dev.by данные о рынке минской недвижимости и объяснили, что это значит для ИТ-компаний. Публикуем вторую часть этого материала. В этот раз про то, как айтишники выбирают офисы и что их ждёт на этом пути. Первая часть — про то, что происходит с минским рынком недвижимости. 

Неожиданности, с которыми сталкивается ИТ-бизнес в  офисах

1. Типовой договор аренды. Часто свободы в оформлении отношений по аренде офиса у арендатора не так много, как может показаться. У крупных девелоперов типовой договор аренды, меняют его они очень неохотно и долго. Такой договор, составленный арендодателем хоть и в соответствии с законодательством, учитывает, в первую очередь, интересы арендодателя, и не предусматривает интересы арендаторов. Например, по таким условиям как срок аренды, нерасторжимость договора, ремонт, арендные каникулы, условия, индексация и прочее, о чем иногда арендатор может и не догадываться.
2. Ремонт. При самостоятельной организации ремонта арендатор может переплатить в несколько раз, потому что пытается применить свои знания по самостоятельному ремонту, например, квартиры. А это два разных техпроцесса. Разобраться в ремонте коммерческого объекта без грамотного проектного менеджера сложно. При заключении договора аренды могут быть различные вариации арендных каникул, базового ремонта, предоставляемого арендодателем, размера депозита или предоплаты и прочих условий, требующих от арендатора понимания того, в частности, в какие сроки и за какую стоимость он сможет сделать свой ремонт.
3. Эксплуатация офиса. Надо вникать в технические нюансы еще до выбора объекта: анализировать электросети, понять, как правильно поставить перегородки, чтобы не мешать циркуляции воздуха, как при планировке не проигнорировать пожарные нормы. Есть много нюансов, которые сразу же «заиграют новыми красками» в процессе эксплуатации. Большинство из этих параметров — критичные именно для ИТ-бизнеса (электросеть, воздухообмен). И при этом стоит обязательно уточнить, в чьей компетенции ежедневные вопросы эксплуатации (свет, вода и прочее) и границы и зоны ответственности: порой эксплуатирующая организация отказывается выполнять свою работу на основании того, что арендатор не согласовал проектную документацию, сделал ремонт без нее, а арендодатель отказывается устранять неполадки: ведь есть же эксплуатирующая организация.

Случаются и более нетипичные неожиданности: продажа здания новому собственнику, который намеревается непременно поднять ставки аренды либо выселить некоторых арендаторов; размещение арендаторов, соседство которых не предвиделось (конкурирующая компания и т. п.).

Или, например, минское подразделение ИТ-компании выбрало себе офис, обе стороны уже подписали договор аренды, а на этапе заселения собственнику ИТ-бизнеса из США разонравилась локация офисного здания и вся сделка была отменена, — со всеми вытекающими последствиями в виде неустойки, сгорания депозита и прочих штрафных санкций.

Также предстоит много организационной работы по самому переезду, а иногда и ремонту: от самостоятельного подбора подрядчиков до разработки дизайн-плана помещений и контроля выполнения всех ремонтных и строительных работ, согласования документации с арендодателем и прочее. В общем, не у каждого нашего клиента в штате профильные сотрудниками, которые грамотно организуют процесс переезда или заселения. Поэтому клиенты из ИТ часто заказывают такие услуги, как test-fit (пример планировки офиса), управление проектом переезда офиса (project management).

Клиенты из ИТ-сектора часто «аутсорсят» офисный вопрос: заказывают переезд «под ключ». Подбор помещения, разработка концепции рабочего пространства и дизайн проекта, организация тендеров на строительные и ремонтные работы, все взаимодействие с арендодателем, заказ мебели и предметов интерьера, контроль качества на всех этапах и многое другое. Подобный комплексный подход экономит до 18-20%.

Есть еще стадия facility — хлопотная и тонкая настройка работы офиса после переезда. Все коммуникации, интернет должны работать бесперебойно, расходные материалы должны быть в офисе постоянно, клиент-сервис — дружелюбным, а поломки, сопутствующие любой работе, — устраняться быстро. Таким обслуживанием, как правило, занимается сам клиент либо владелец бизнес-центра. Но иногда вопросы сервисного обслуживания провисают, они вне чьей-то компетенции. 

Как минские айтишники выбирают офисы

Наиболее распространенная ситуация — компания обращается к нам без четкого осознания собственных потребностей и без существенного понимания арендного рынка. И наша первая задача — помочь руководителю бизнеса четко сформулировать запрос согласно потребностям компании и рыночной ситуации. Но в целом, выбор значимых критериев для офиса достаточно субъективен и свидетельствует лишь о степени осознанности лиц, принимающих решения, потребностей и бизнес-модели компании.

Местоположение для недвижимости — ключевой параметр. Можно отметить такую особенность айтишников: несмотря на относительно высокий уровень дохода сотрудников, для них все равно очень важно метро.

Поэтому, в частности, середина и конец проспекта Победителей часто остается невостребованной.

Так же любят центр города, район улицы Зыбицкой, либо бизнес-центры, где располагаются офисы известных белорусских ИТ-компаний (например, «Kiroff»). Такие требования по инфраструктуре, как кафе, бары, фитнес-центры — уже стандарт.

Можно отметить несколько специфических требований, предъявляемых айтишниками к офису.

• Гибкое мышление требует гибкости пространства, его многофункциональности, поэтому зачастую для айтишников наиболее интересны объекты с большими и пустыми площадями, с минимальным ремонтом, где есть маневр для творческой реорганизации пространства.
• Небольшие (относительно других клиентов) сроки аренды, обусловленные быстрым ростом компаний и быстрыми сроками завершения рабочих проектов: количество сотрудников меняется слишком быстро, чтобы можно было предугадать потребности в офисе на ближайшие, скажем, пять лет.
• Зачастую офис должен быть экономичным, ИТ-компании предпочитают вкладывать деньги в основной бизнес и даже для фронт-офиса рассматривают варианты в среднем ценовом сегменте.

Зонирование, комплексная архитектура и дизайн офиса, его атмосфера — все вместе это создает не столько физическое пространство, сколько социальное: ведь то, как сотрудники в нем взаимодействуют друг с другом, как и кем себя в нем чувствуют, как осознают свои роли, — и есть корпоративная культура, ДНК компании.

Представители крупнейших корпораций отмечали этот факт. Стив Джобс считал, что изменения зачастую рождаются как результат случайного взаимодействия между людьми. И чтобы стимулировать такие коммуникации в офисе Apple он сделал ставку на создание уникального рабочего пространства, архитектурно напоминающего коллайдер для разгона элементарных частиц. Оно не только вмещает 12 тысяч сотрудников, но и само по себе, — своей архитектурой, эргономикой и коннотацией, — стимулирует творчество.

Такой же точки зрения придерживался и ряд других отцов-основателей из Кремниевой долины. Тони Шей, совладелец Zappos, одного из крупнейших онлайн-ритейлера в США, в свое время организовал экскурсии в Zappos, чтобы посетители могли увидеть офис и оценить взаимодействие между сотрудниками компании. Он предложил посетителям почувствовать через офисное пространство суть компании, миссия которой состоит в том, чтобы создавать «вау эффект» и доставлять счастье.

Пионеры индустрии раз и навсегда определили место нематериальных активов во вполне материальном офисном пространстве. Как и тот факт, что элементы ценностей и миссии компании могут иметь различные проявления в офисе: корпоративные цвета, мебель по специальному заказу, логотипы, вспомогательные помещения для сотрудников (от кухонь до тенниса и игровых приставок), деление пространства на кабинеты, ортопедические кресла у всех сотрудников, экологичность и наличие растений, систем рекуперации, анализаторов углекислого газа, влажности и прочего — для заботящихся о здоровье. 

В грамотно организованном айтишном офисе всегда должно быть место для символов компании. Крупные бизнесы размещают в офисах в том числе физические символы компании: танк, домашнее животное, самурайский меч, туфли наиболее успешного продавца и прочее. 

Бывают и неожиданные для нас запросы по поиску офисного помещения, например, нестандартные требования по нагрузке на пол: оборудование очень тяжелое и по белорусским нормам такую нагрузку выдержит только первый этаж. Такой запрос — это скорее потребность бизнеса, чем каприз клиента.

Пока же все требования в нашей практике вписываются в рамки здравого смысла, и даже если компании нужен кабинет массажиста (которым уже никого не удивить в ИТ), то все равно это обусловлено заботой о здоровье персонала и его продуктивностью.

Еще пять лет назад запросы по инженерии, инфраструктуре офиса и его обслуживанию были более скромными, клиенты не выдвигали требований по размерам окон, количеству лифтов, живых растений в бизнес-центрах и, тем более, услуг и профессионализма управляющей компании в здании. Сегодня это важно, и качество услуг становится все более значимым параметром. Повышаются требования и к самой инфраструктуре бизнес-центров: количество санузлов, интервал ожидания лифтов, интенсивность дневного освещения, вид из окон, сопутствующая инфраструктура (общепит, фитнес, магазины, детские сады и школы в шаговой доступности) и т. д.

Офисы аутсорсных и продуктовых компаний

Можно сразу понять — аутсорс-компания или нет, глядя на арендуемый офис. Аутсорс-компании экономят на офисе, это осознанный подход к организации рабочих мест, выбору ставок аренды. И рабочее пространство, инфраструктура помещения, локация самого офиса выбираются по принципу «ничего лишнего». Это пространство, предназначенное исключительно для работы.

Продуктовые компании относятся к офису как к части своего маркетинга

Виден качественный скачок за последние несколько лет в белорусской отрасли. Когда есть фокус на существующую команду разработчиков и прочих специалистов, задействованных в создании продукта, и на желании удержать эту команду, то офис становится частью социального пакета и конкурентных преимуществ компании, направленных на это удержание. Из пространства для работы офис становится мощнейшим каналом коммуникации как с будущими соискателями, так и с бизнес-партнерами.

Это различие связано с тем, что в целом операционные затраты преуспевающей продуктовой компании выше, чем аутсорсинговой. В последнем случае уместно вести речь о политике максимальной операционной эффективности и сокращения затрат. Конечно, когда дела у продуктовой компании идут не очень хорошо, она тоже начинает серьезно и резко экономить. Но в целом «офис Гугл» (офис, направленный на обеспечение всех видов жизнедеятельности сотрудников, с интересным дизайном и «плюшками») — достаточно стабильный тренд для продуктовой компании.

Помогаете devby = помогаете ИТ-комьюнити.

Засапортить сейчас.