Коллапс – если айтишники уйдут. Эксперт о ситуации на рынке недвижимости

Управляющий директор и партнер Colliers International в Беларуси Денис Четвериков рассказал, что происходит на рынке офисной недвижимости на фоне политического кризиса и пандемии.

24 комментария

Управляющий директор и партнер Colliers International в Беларуси Денис Четвериков рассказал, что происходит на рынке офисной недвижимости на фоне политического кризиса и пандемии.

Активность заметно снизилась: заявок на новые офисы почти нет, единичные компании продолжают искать офисы для расширения. Но и заявок на замену просторных офисов на более компактные очень мало, нет и массовых отказов от офисных площадей.

Кризис или нет? Можно так выразиться: погода на рынке резко испортилась. Во что это выльется — сложно сказать, зависит от того, как будут развиваться политические и экономические события, к каким решениям придут компании относительно перспектив работы в Беларуси.

Здоровое развитие рынка остановилось, ставки по новым договорам снизились, спрос со стороны ИТ-компаний, которые последние годы были основным потребителем, сильно упал.

Если недавно, на пике, реальный неудовлетворенный платежеспособный спрос оценивался в 70-120 тысяч кв. м. офисных площадей, то теперь он снизился в 10 раз. Но это временное состояние — все ждут развития событий и решений, после чего мы увидим или обвал рынка, или его нормализацию.

Как могут развиваться события

Есть оптимистичные прогнозы и не очень. В офисном сегменте, как и во всех иных сегментах недвижимости, все зависит от макроэкономики и сценариев развития ситуации в стране в целом. Вероятность сценариев оценивать мы не беремся, но как возможные должны рассматривать различные варианты.

Крайние сценарии выглядят так.

  • Пессимистичный: текущая ситуация будет ухудшаться и нарастать как снежный ком. Рубль продолжит падение, средств для погашения внешнего госдолга в нужном объеме правительство не найдет, состояние многих крупных предприятий ухудшится, ИТ-компании (как рядовые сотрудники, так и офисы целиком) массово начнут переезжать за рубеж. В этом сценарии будет стоять задача поддержания на плаву и выживания ряда офисных проектов.
  • Оптимистичный: резкие либеральные изменения в экономике и правовом регулировании, увеличится поток иностранных инвестиций, финансовая помощь международных фондов, на рынок заходят новые международные компании и представительства, айтишники не только остаются, но и появляется множество новых проектов, как крупных, так и стартапов, растет спрос на офисы и другую недвижимость, совершаются крупные сделки по покупке и аренде недвижимости, рынок стремительно растет. 

Мы склонны полагать, что реальность будет где-нибудь посередине — с умеренными негативными явлениями и некоторыми неспешными позитивными сдвигами. 

Что хуже для рынка: коронавирус или политические события

Выводы делать рано, так как не закончились ни кризис, ни пандемия. Но коронавирус, на самом деле, не сильно повлиял на числовые показатели рынка (вакансия выросла несильно, ставки стали чуть снижаться, и то в основном в рамках предоставленных краткосрочных преференций), но заставила задуматься руководителей компаний о том, насколько офис нужен, и если нужен, то какой?

Поэтому арендаторы на начальном этапе пандемии не спешили ни отказываться от офисов, ни брать новые — было сложно сказать, сколько метров понадобится, какой будет формат помещений и прочее. Поэтому это была своего рода пауза и рефлексия на предмет того, как будут работать люди и какие виды помещений понадобятся («удалёнка», коворкинги, гибкие рабочие места, прочие гибридные форматы). Эта пауза продемонстрировала ослабленный спрос, что повлекло снижение ставок и все ждали осени, чтобы прийти к новому равновесию. 

Но ситуация на рынке недвижимости не только не разрешилась, но и усугубилась политическими обстоятельствами. Сегодня ряд компаний думают уже не о том, от скольких квадратных метров отказаться, а в принципе останутся ли они в Беларуси работать. Как текущую тенденцию можно отметить, что рядовые сотрудники, шокированные насилием и нарушением прав человека, задумались об эмиграции и готовы переехать, а вот руководители пока взвешивают экономическую составляющую (налоговые льготы ПВТ, развитый рынок рабочей силы, затраты на переезд и прочее).

Тут многим руководителям требуется время для принятия решения и оценки ситуации: будут ли проблемы с доступом в интернет, обеспечивается ли безопасность информации и имущества, что будет с рынком труда, какого рода будут международные санкции и повредит ли бренду и репутации компании нахождение офиса в Беларуси и прочие, в большинстве своем репутационные риски.

Пока рассматриваются различные потенциальные сценарии: от релокейта части команды или всей команды с сохранением юридического лица либо с закрытием офиса в Беларуси. 

Некоторые компании уже заявили о падении интереса к инвестированию и развитию в Беларуси (Rakuten Viber), другие — наоборот, намерены сохранить офисы в Беларуси (EPAM), кто-то точечно вывозит офисы и сотрудников за рубеж (Yandex, Godel, Wargaming, PandaDoc и многие другие). Вероятно, будет «исход» определенной части ИТ-специалистов, проектных групп и стартапов в частном порядке. 

Оценить последствия пока сложно, но можно примерно сопоставить возможный эффект: при коронавирусе речь шла о сокращении потребностей в офисных площадях ИТ-компаний примерно на 20%, после чего рынок сможет сравнительно быстро восстановиться. Сейчас же речь идет о более глобальных системных последствиях: массовый исход компаний ИТ-сектора может полностью поменять ландшафт рынка офисов, уменьшив спрос в разы и также в разы увеличив вакантность, ведь ИТ-компании — основной арендатор качественных офисных площадей на рынке Минска в последние годы. 

Что будет, если айтишники уйдут

Ситуацию можно охарактеризовать одним словом: коллапс. Но это при условии, что не появится какая-то внешняя помощь и влияние. 

ИТ-компании в той или иной степени присутствуют в более чем 70 ведущих минских бизнес-центрах (да и в прочих административно-офисных объектах тоже), некоторые из них арендуют целиком.

На ИТ-сектор приходится, по нашим оценкам, 37-39% всех арендованных площадей в столице, в том числе более 70% в наиболее новых и современных, вводившихся в эксплуатацию в последние годы.

И вот представьте, все это (или почти все) исчезнет в короткий период. Это как катком асфальтоукладчика пройтись. Однако массово такие решения о релокации пока не приняты. А что касается влияния прочих внешних факторов — возможно, например, намного более активными на нашем рынке станут российские компании и инвесторы, что позволит не упасть рынку офисов слишком сильно. 

Могут ли остановиться стройки, застыть проекты

Рынок не сильно эластичный, поэтому проекты на высокой стадии готовности будут завершать, а вот новые проекты под угрозой и это повлияет на рынок на горизонте 3-5 лет, после которых, возможно, ситуация изменится к лучшему и офисы снова будут востребованы. Так же и проекты, находящиеся теперь в стадии котлована или 20-30-ти процентной готовности. Наверняка многие девелоперы предпочтут заморозить процесс на 2-3 года, чем вести активно работы в данный момент. 

Официально же белорусские девелоперы не заявляли о корректировке своих планов и начатые офисные проекты по-прежнему в стадии реализации: буквально в последние недели уже ввелись в эксплуатацию два новых комплекса: BK Capital Palace (свыше 33 тыс. кв. м общей площади) и «Имперский» (15,5 тыс. кв. м общей площади). А на подходе еще такие масштабные проекты, как БЦ «Аякс» и МФК «Шантрер Хилл». В последнем может быть предложено на рынок около 60 тыс. кв. м качественных офисных площадей.

Разумеется, иностранные инвесторы в нынешней ситуации будут проявлять повышенную осторожность в отношении проектов в Беларуси. Исключение, возможно, составляют российские инвесторы, но даже им хочется, чтобы ситуация несколько стабилизировалась и прояснилась. Часть наших европейских инвесторов, с которыми мы вели переговоры о вхождении на рынок, перенесли свои планы на более поздний срок — до разрешения политической ситуации в стране.

Bloomberg: интернет в Беларуси блокируют разработкой американской компании
Bloomberg: интернет в Беларуси блокируют разработкой американской компании
По теме
Bloomberg: интернет в Беларуси блокируют разработкой американской компании
Сайт «Нашай нівы» заблокировали. Иностранных журналистов лишают аккредитации
Сайт «Нашай нівы» заблокировали. Иностранных журналистов лишают аккредитации
По теме
Сайт «Нашай нівы» заблокировали. Иностранных журналистов лишают аккредитации
Павел Либер о том, почему уезжают айтишники и как страна «летит в мезозой»
Павел Либер о том, почему уезжают айтишники и как страна «летит в мезозой»
По теме
Павел Либер о том, почему уезжают айтишники и как страна «летит в мезозой»
«А потом пинали больную ногу». Айтишнице из Targetprocess ОМОН сломал колено
«А потом пинали больную ногу». Айтишнице из Targetprocess ОМОН сломал колено
По теме
«А потом пинали больную ногу». Айтишнице из Targetprocess ОМОН сломал колено

Хотите сообщить важную новость?

Пишите в наш Телеграм

Читайте также

Исследование: компании перенаправляют всё больше инвестиций в удалёнку
Исследование: компании перенаправляют всё больше инвестиций в удалёнку
Исследование: компании перенаправляют всё больше инвестиций в удалёнку
Билл Гейтс о конце пандемии и следующем, «более серьезном», вызове человечеству
Билл Гейтс о конце пандемии и следующем, «более серьезном», вызове человечеству
Билл Гейтс о конце пандемии и следующем, «более серьезном», вызове человечеству
11 комментариев
Youtube начал удалять вдвое больше видео во время пандемии
Youtube начал удалять вдвое больше видео во время пандемии
Youtube начал удалять вдвое больше видео во время пандемии
Резидентам ПВТ могут разрешить субаренду своих офисов
Резидентам ПВТ могут разрешить субаренду своих офисов
Резидентам ПВТ могут разрешить субаренду своих офисов
1 комментарий

Обсуждение

Василий Павлик
Василий Павлик Senior Programmer в IHS Markit
37

Российские инвесторы сейчас прямо в очередь станут, глядя на Белгазпромбанк.

0

Может именно росийских нам много и не нужно. Хотелось бы больше западных.

0

В Кампучию помнится никто не инвестировал

Sergei A. Chernooki
Sergei A. Chernooki R&D Engineer в BelitSoft
3

Наши офисы это около миллиона квадратов суммарно.

arseniy-zuev
arseniy-zuev Teamlead ябатек в dev.by
-6

Наши - это чьи? Ваши и Вашего партнера?

Sergei A. Chernooki
Sergei A. Chernooki R&D Engineer в BelitSoft
10

Всех айтишников.

arseniy-zuev
arseniy-zuev Teamlead ябатек в dev.by
-1

Вы извините, но если Вы работаете в каком-то офисе, это не Ваш офис

1

Если вы владелец офиса и в нем пусто, тогда вам не долго быть владельцем

arseniy-zuev
arseniy-zuev Teamlead ябатек в dev.by
-2

Какое это имеет отношение к моему комментарию?
Если Вы не то, что снимаете у кого-то офис, а всего лишь работаете на кого-то, кто снимает офис - значит что офис не Ваш, наш или еще кого-то.
Даже если кому-то там недолго быть владельцем - это не значит что этот офис Ваш

1

arseniy-zuev, Вы совершенно правы в том, что кто владелец здания не имеет значения. Потому что ценность недвижимости определяется спросом, а не числом кирпичей на м2 и документами.

Артём Быстров
Артём Быстров Пилот межзвёздного пространства в Космолёт
23

Могу ошибаться, но по-моему сейчас пошла вторая волна увольнений/отпусков/бенчей работников, связанная с тем что заказчики не готовы нанимать работников из страны с непонятным (я здесь мягок) политическим режимом.
Говоря проще - для белорусских разработчиков уменьшается количество заказов.

Артём Быстров
Артём Быстров Пилот межзвёздного пространства в Космолёт
12

все ждут развития событий и решений, после чего мы увидим или обвал рынка, или его нормализацию

Очень тонко) Поддерживаю
Мы все очень ждём НОРМАЛИЗАЦИЮ рынка)

-1

это не тонко, это политкорректно

Сергей Савидов
Сергей Савидов HR в immigration2you
-36

Ждёте? На восстановление рынка уйдет не менее двух лет.

nick-a
nick-a менеджер в ISsoft
38

Зарегистритован вчера. Четыре комментария - все про то, что "валите поскорее" Три из них, кстати - настолько безграмотные, что скрыты модераторами Ник - урл сайтика, склепанного на тильде позавчера. "Ведущие консультанты" ага...

Вы решили, что белорусские айтишники настолько тупые, что можно с них по-легкому срубить бабла за "консультации" по переезду в Польшу?

Сергей Савидов
Сергей Савидов HR в immigration2you
0

Мы делаем комплексную релокацию бизнеса. Кроме оформления всех юридических вопросов (оформление виз, регистрация компании, подготовка документов для ВНЖ) помогаем с арендой офисов, жильем для работников оптимизацией налогообложения. Работает команда адвокатов. В том числе русскоговорящих.

1

больше, 3..5 лет, но это если не будет вариант северной кореи. Иначе не менее 10 лет... Хотя многое зависит когда случится смерть.

-12

Зачем ходить в офис? Чтобы быть лидером у кулера?
Многие компании ушли на удаленку и производительность не пострадала.
В Европе, США люди постепенно разъезжаются из больших городов, чтобы не платить оброк из высокой стоимости жизни в мегаполисах.

19

К сожалению, не у всех есть большая квартира. А у некоторых, кроме небольшой квартиры, есть ещё и дети, и прочие домашние, присутствие которых не очень-то помогает создавать рабочую обстановку. Удалённая работа - не вариант в ряде случаев.

13

К сожалению, с детьми даже большая квартира не всегда помогает :)

1

Рабочая обстановка в опенспейсе еще та. Дети создают меньше шума, чем несколько десятков коллег, сидящих перманентно на колах и обсуждающих что то над ухом.

2

Ни разу не работал в опенспейсе, так что насчёт этого ничего сказать не могу. Но у нас в офисе всегда спокойно, а для коллов есть специальные помещения.

2

Колрумов на всех не хватает, в результате народ перестаёт ходить туда вообще. Чем больше спейс, тем быстрее это происходит. Комнатки на 5-10 человек уже давно не видел. Но и там ньюансы: одному жарко, другому холодно, третьмему жалюзи мешают, четвёртому свет.
Первое время было не привычно. Сейчас в офис что то не хочется. И времени больше появилось. Познакомился почти со всеми детьми своих коллег. Уже все привыкли, что кто то появлятеся в эфире.

Артём Быстров
Артём Быстров Пилот межзвёздного пространства в Космолёт
1

сидящих перманентно на колах и обсуждающих что то над ухом

Это вы наверное про Гусаров-групп и прочие шарашкины конторы "с местными царьками" сейчас сказали

Спасибо! 

Получать рассылки dev.by про белорусское ИТ

Что-то пошло не так. Попробуйте позже